Entenda a diferença entre Incorporadora e Construtora

Entenda a diferença entre Incorporadora e Construtora
abril 3, 2018 Rute Pogan Marquardt
diferença entre incorporadora e construtora

A diferença básica entre incorporadora e construtora é que a incorporadora articula o negócio imobiliário, ficando responsável por todo o processo, enquanto a construtora é a empresa contratada responsável por executar todas as obras do projeto.

É bem comum que as pessoas achem que incorporadora e construtora sejam a mesma coisa. Mas ao olhar suas atribuições, vemos uma clara diferença entre essas duas modalidades de negócio.

De maneira muito simples podemos dizer que a incorporadora articula o negócio imobiliário enquanto a construtora fica responsável pela construção.

Normalmente, a incorporadora contrata uma construtora e formaliza o registro imobiliário do condomínio na matrícula do terreno (matrícula mãe) no cartório através do Oficial de Registro de Imóveis competente.

As atividades da incorporadora são regidas no Brasil pela Lei Federal 4.591/64, que também fala sobre a criação e o funcionamento dos condomínios, sejam eles compostos por casas ou apartamentos. São atividades da incorporadora registrar:

  • Minuta de convenção do condomínio;
  • Memorial de Incorporação com descrição e caracterização completas do condomínio e suas unidades (casas ou apartamentos) físicas;
  • Quadros de áreas e especificações de acordo com as normas ABNT NBR 12.721, inclusos cálculos de custos e divisões proporcionais e não proporcionais entre as unidades.

Por ser uma empresa de caráter empreendedor com objetivo de transformar a construção um negócio, a incorporadora também faz estudos de viabilidade, adquire terreno e formata o produto a ser desenvolvido, trabalhando com seus principais fornecedores:

  • Financiadores: geralmente são instituições financeiras ou bancos que “emprestam” dinheiro ao empreendedor.
  • Construtoras: quem, de fato, vai realizar a obra.
  • Consultorias de planejamento imobiliário: que, geralmente, são atribuídas de orientar e gerar subsídios para que o empreendedor realize um bom negócio.
  • Escritórios de arquitetura e engenharia: esses criarão projetos, orçamentos, cronogramas e memoriais descritivos para o empreendedor.
  • Consultorias especializadas: essas vão obter licenças ambientais, licenças de instalação, manejo e supressão vegetal, aprovações em órgãos públicos e órgãos de preservação do patrimônio cultural e etc.
  • Empresas de pesquisa de mercado e avaliação imobiliária: embasados na ABNT NBR 14.653, essas empresas determinam o valor de mercado do que será construído e o valor geral de vendas do empreendimento.
  • Agências de marketing, publicidade e propaganda: porque não é só preciso criar, como também divulgar o seu negócio.

Por outro lado, as construtoras são completamente diferentes das incorporadoras. Como seu foco está apenas na construção civil, ela está centrada apenas em suas atribuições:

  • Contratação: seja de mão de obra ou todo o equipamento necessário para o empreendimento oferecido;
  • Aquisição de máquinas: salvo apenas se já existirem, mas, em alguns casos, são necessárias outras máquinas para suprir a demanda;
  • Testes de qualidade: é dever das construtoras assegurar a qualidade física da obra e cumprir os prazos de execução dentro do cronograma, além de evitar problemas físicos como instabilidade, trincas, rachaduras, infiltrações, irregularidades, imperfeições, divergências em relação ao projeto e material de qualidade inferior ao planejado.
  • Ensaios tecnológicos;
  • Segurança dos operários: a construtora também garante a segurança da mão de obra, o uso de Equipamentos de Proteção Individuais (EPI) e um técnico de segurança do trabalho presente responsável pela obra.

Diferentemente das incorporadoras, as construtoras possuem um trabalho um pouco mais “simples”, por assumir um risco menor que as incorporadoras. No entanto, suas margens operacionais (lucros ou retorno) costuma ser menor, por ser na maioria das vezes, parte de um projeto que necessite mão de obra terceirizada.

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